En connaissant votre capacité d'emprunt, vous pouvez déterminer le montant maximum que vous pouvez payer et le délai de paiement le plus court. Il est donc essentiel d'optimiser votre crédit immobilier Votre capacité d'emprunt est déterminée en fonction : de votre capacité d'emprunt (en France, le taux d'emprunt maximum est de 35 % de vos revenus) ; la valeur de votre contribution personnelle ; le type de prêt souhaité (taux fixe ou taux révisable notamment) ; le montant des mensualités que vous souhaitez rembourser ; la durée d'emprunt de votre prêt immobilier ; votre âge au moment de la souscription du prêt hypothécaire. Ainsi, la formule pour calculer votre capacité d'endettement peut s'écrire : capacité d'endettement = (revenus - dépenses) * 35%.
Bon à savoir
Le taux d'endettement maximum est fixé périodiquement par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), sur la base des pratiques bancaires. Cependant, les établissements de crédit ont actuellement la possibilité de déroger à ces règles dans 20% de leurs processus de financement. Il est donc important de pouvoir monter un dossier complet avec l'aide d'un courtier pour convaincre une banque d'accorder le crédit immobilier.
Connaître sa capacité d'emprunt
Grâce à notre simulateur de capacité de prêt en ligne, il est très facile de savoir combien vous pouvez emprunter. Encore faut-il le remplir correctement. Voici les éléments à considérer lors du calcul de vos possibilités d'emprunt maximales.
Revenu de l'emprunteur
L'emprunteur doit conserver l'intégralité de ses revenus réguliers et plus précisément : salaires, revenus fonciers, pensions de retraite, allocations familiales et pensions alimentaires perçues. Les revenus de remplacement, tels que les allocations de retour à l'emploi (allocation de chômage) ou les allocations aux adultes handicapés, sont généralement inclus dans le calcul. Les revenus financiers, comme une rente d'assurance-vie, sont également intégrés. Les entrepreneurs, professions libérales, commerçants et artisans ne perçoivent pas un salaire mensuel et pas toujours une rémunération égale.
Dans ce cas, il convient de prendre le résultat annuel de l'entreprise et d'estimer une moyenne mensuelle pour utiliser notre simulateur de capacité d'endettement en ligne. En général, le montant net avant impôt est utilisé pour tous les revenus. Par précaution, certaines banques refusent d'inclure dans le calcul des revenus jugés trop incertains, comme les bonus ou l'intéressement. En effet, un crédit immobilier se calcule sur une durée relativement longue et rien ne présage que les primes seront renouvelées dans 3 ans. En revanche, si l'emprunteur bénéficie d'une prime annuelle "sûre" comme le 13ème mois (défini dans une convention collective ou un accord d'entreprise), il peut ajouter cette prime dans son calcul de solvabilité. Les autres revenus font l'objet d'un escompte auprès des établissements de crédit. C'est le cas pour les revenus locatifs et les revenus financiers, la décote tient compte du risque de ne pas percevoir de loyer pendant 12 mois en cas de changement de locataire. Ainsi, en général, les banques prennent en compte 70% des revenus encaissés.
Les revenus du coemprunteur
Les prêts ensemble sont une bonne idée car vous additionnez les revenus. La banque demandera une preuve de la relation entre les co-emprunteurs (Mariage, PACS, concubinage, etc.). Les revenus du co-emprunteur sont alors pris en compte de la même manière que pour l'emprunteur.
La valeur de l'apport personnel
L'apport personnel est constitué des produits d'épargne accumulés par les emprunteurs, mais aussi des placements disponibles, des dons familiaux, de l'épargne salariale, de toutes les liquidités. Le soin nécessite de garder une petite part de l'économie en cas de coup dur ou d'envie soudaine. Un Plan d'Epargne Logement (PEL) créé il y a de nombreuses années peut servir d'apport personnel. Des pièces justificatives sont demandées par les banques lors de la constitution du dossier de demande de prêt. Cependant, la valeur est suffisante pour le calcul de la capacité d'emprunt en ligne.
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